2019年下半年中山楼市走势如何？这50张图，泄露天机…
1、土地市场
供应大幅缩减：仅供应两宗商住商服用地，合计建面约19.9万㎡，环比下滑78%，同比下滑67%；
受供应减少影响，成交大跌：成交1宗商业用地，建面2.1万㎡，环比下滑97%，同比下滑97%；另一宗在6月28日公告挂牌的纯住宅用地将在7月31日截止挂牌。
可售楼面地价逐步回落，2019上半年地块底价成交：1月成交的1宗商业地块底价成交，据了解，正和房地产早在2014年已以拍卖形式购得该地块，由于转让手续有问题影响实际使用而重新公告挂牌出让重走流程。
仅1宗西区彩虹规划区17.82万㎡住宅用，6月重新挂，7月待拍，起拍价、最高限价均上调，“商品房现售、商住分离”改“成品住宅销售“，条件放宽但地价上调，下半年土地市场或将维稳。
2.新房市场
住宅方面，2019年上半年网签量月度走势平稳，网签逐步放松，基本保持月均网签4000套水平运行，成交套数，环比跌37%，同比大涨67% 。
上半年供应21223套，环比下跌40%，同比下滑11%。
住宅均价波动小，上半年基本保持在1.45-1.5万元/㎡区间内运行。
成交方面，住宅成交区域分化依然明显，临深临珠区域（火炬、南朗、三乡、坦洲）成交套数均超2千，商业产品成交量则呈“中部高四周低“的情况。
价格方面，根据市场调研获得数据，高端项目+港澳台客户支撑助推东区成全市均价最高，依靠珠海外溢需求支撑的项目或区域价格面临下行压力。
东区20257元/㎡居上半年均价首位，为区域高端项目多所支撑，多启动港澳渠道，港澳客户占比大。
其次，五桂山区域项目少，受个盘影响大，海伦堡青云台新入市支撑区域价格走高。
临珠区域（南部组团）受珠海楼市政策变化影响，区域价格下行预期增强；
供需方面，主打住宅市场，洋房占据市场供需主要份额；区位概念+低总价门槛跑赢住宅，商务公寓成交逆势涨36% 。
从镇区层面上看，坦洲、火炬、三乡住宅存量排名前三均在9千套之上，坦洲、东区去货压力大，消化周期高达30个月；库存高企去货压力大是各区商业库存现状，主要是庞大的车位存量拉高。
3.营销市场
据不完全统计，上半年共有60个项目开盘加推，开盘、加推次数达88次。
其中，火炬、港口、南区开盘、加推项目最多。譬如，火炬开发区保利林语、澜溪泮岛、南区新力翡翠湾开盘次数均超4次。
提前活动抢占节点市场为主，房企在4月底开始“红五月”活动，4-5月促销等活动持续较久，拼团、一口价、特价8字头起等大力度优惠层出不穷。
去货情况：46%项目去化率较差，客户心态不积极，传统旺季亦无亮眼表现；价格为王趋势明显， 价差优势无论对周边城市客户（广州、珠海、深圳）及本地客户同样具备吸引力。
化率超7成的区域占24%，价格为王：横栏镇、黄圃镇、神湾镇去化率名列前茅， 区域项目加推产品价格均在1万以内。
客户占比：整体来看，本地客户占7-8成，黄圃镇广州客居多，神湾镇珠海客户占2-3成。
4.开工趋势（新盘情况）
商品房开工量同期持续低位运行，仅次于2018年上半年， 2019上半年项目开工量波动下行，合计商品房开工量479.82万㎡，环比下滑35%，同比微涨8%。
原因有：
① 近几年中山土地供应持续低迷，今年上半年更是无地入库，房企储地量减少，“惜售”心态下房企开工步伐也放慢。
② 因限签等原因，2018年销售资金延后至2019年才能回流，一定程度上影响了房企开工节奏。
其中，南头镇72.6万开工量居榜首；开工房企较为集中，开工量TOP10房企合计开工量占比超6成，
海雅投资开工量居榜首，由海雅君悦花园体量动工独力支撑。
全市共有18个大型项目动工，分布在13个区域，东升、阜沙、港口、火炬、南区、南 头、三乡、神湾多镇均有两个大型项目动工。
5.下半年土地供应
2019年公布的土地住宅供应量为100万㎡，上半年或因土地管理制度调整期，全市无商住用地出让，全年的供应量或集中在下半年，下半年土地市场商住地供应或迎来爆发期。
下半年是新型竞拍规则——成品住宅销售的“试验场”，相比“商品房现售”对房企资金流的考验，其竞拍门槛有所放低。
而从供地计划区域分布来看，下半年供地主要集中南区、西区、古镇、石岐等城区和经济强镇，优质地块竞争性加大。
下半年供地地块明细，城市更新规划需要，南朗、古镇、西区成住宅用地“供地大户”。
环比上半年，下半年供应将持续走高，但处在历年同期低位，住宅供应量或可达370万㎡，依据有：
① 基于业绩考核冲刺，传统的营销节点也主要集中在下半年。
② 房企融资渠道持续收紧，现金为王下也需要加快推货速度回流资金。
③ 基于开工未售的统计，供应区域中心区、临深和临珠区域。
住宅货量及消化周期：3镇预计可售量超百万㎡，火炬开发区、三乡相比坦洲消化周期较短。
下半年总预测：土地市场下半年或加大土地供应量，热度有望回升，但稳地价预期下地王难现；
一是中山城市开发密度高，已进入全面推进三旧改造来补充城市发展过程中的土地需求，而房企也可通过提前介入来获取优质土地资源；
二是从现售拍地到成品销售，中山招拍挂市场上不断地创新的竞拍条件来限制地价的上涨，而在下半年整体信贷偏紧的大环境下，房企拿地更将趋于谨慎。
房价预测方面，整体依然保持平稳运行，但局部区域因其楼市特性存在波动，临珠区域或会因珠海西部有政策、交通、价格等优势变化而有所波动下滑；中心城区和临深区域则会因规划、交通利好而保持价格上的坚挺。
购买力方面，放宽港澳台、外籍客户购房资格，将加大楼市购房需求的释放，为楼市稳定发展提供动力；限购的政策下，下半年楼市的客户结构依然更多依赖本地客户，客户的价格敏感度较高。
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